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2018年中國産業新城發展現狀及趨勢分析[圖]

2019年07月24日 13:29:12字號:T|T

    一、産業新城基本概述

    産業新城是新型城鎮化背景下,以人爲核心、以産業發展爲基石、以“産城融合”爲標志的城市發展創新模式和人本的城市開發哲學,爲中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本。

    (1)産業新城與開發區概念辨析

    開發區是指由國務院和省、自治區、直轄市人民政府批准在城市規劃區內設立的經濟技術開發區、保稅區、高新技術産業開發區、國家旅遊度假區等實行國家特定優惠政策的各類開發區。同時,開發區特指的是未被開發的地方,是具有經濟或人文環境潛力的地方,所以稱之爲開發區。

    産業新城應該是開發區基礎上的升級版,在未來發展理念,以及三個要素標准方面有更高的要求。

    (2)産業新城與産業園概念辨析

    産業園區,由政府集中統一規劃指定區域,區域內專門設置某類特定行業、形態的企業、公司等,並進行統一管理。爲集中于一定區域內特定産業的衆多具有分工合作關系的不同規模等級的企業與其發展有關的各種機構、組織等行爲主體,通過縱橫交錯的網絡關系緊密聯系在一起的空間積聚體提供載體,代表著介于市場和等級制之間的一種新的空間經濟組織形式。

    目前産業園區向産業新城轉型升級成爲一種趨勢。

    (3)産業新城消費功能分析

    産業新城目前存在的問題主要是主導産業特色不夠鮮明,凝聚力不夠,招商引資不得力,教育、醫療等各種配套不完善。因此,要想辦法突出産業特色,制定相關優惠政策引入相應的龍頭企業入駐,並爲入園企業提供全産業鏈的服務,完善各種生活配套設施,實現由單一的生産功能向生産、房屋、消費功能的轉換。特色小鎮建設目前主要是采取PPP模式。

    二、中國産業新城建設環境

    (1)全國土地利用總體狀況

    2018年,土地市場供求兩旺,全年土地成交價款規模再創新高,預計財政口徑國有土地使用權出讓收入將達到6.4萬億左右。從年內各月走勢來看,土地成交增速前高後低,下半年回落趨勢較爲明顯。

    據財政部的財政收支數據,2018年1-11月,全國國有土地使用權出讓收入53362億元,同比增長28.9%。與2017年同期相比,土地使用權出讓收入增加11972億元。增速與上年同期相比回落6.4個百分點,與2018年1-10月相比回落3.2個百分點。

    分區域看,華中、華東地區土地成交面積增長較快,增速均超過15%,華北、華南地區增速降至個位數,西北地區土地成交面積出現小幅下降。從土地成交價款來看,東北、西北地區增速較快,超過30%,華北、華南地區出現負增長。

2018年全年分區域土地市場成交情況

區域
土地成交數
土地成交面積
同比
土地成交價款
同比
m2
%
億元
%
全國
75039
244286
12.6
57240
11.4
按區域分
華北地區
9532
29113
5.6
6296
-9.2
東北地區
3379
11377
13.1
1437
30.1
華東地區
30879
100318
17.3
27514
11.7
華中地區
11675
37931
20.6
7707
26.2
華南地區
4351
16241
1.6
5684
-1.5
西南地區
9478
28701
11.3
6598
22.2
西北地區
5745
20606
-0.1
2003
39.3
按重點區域分
長三角地區
11349
34732
11.7
14413
3.9
珠三角地區
1727
6466
-17.5
4088
-6.1
京津冀地區
6042
18170
3.2
5135
-15.2

資料來源:國家房地産信息中心

    從三大重點區域來看,分化明顯,長三角地區土地成交量價齊升,珠三角地區量價齊跌,京津冀地區量增價跌。

    (2)全國土地市場基本狀況

    據國信房地産信息網的初步彙總數據 ,2018年全國國有經營建設性用地共成交75039宗,成交土地面積爲24.43億平方米,同比增長12.6%,成交土地價款爲57240億元,同比增長11.4%,增速與1-11月相比回落5.6個百分點,與上年同期增速相比回落30.9個百分點。

2017-2018年各月全國土地市場供求走勢圖

資料來源:國家房地産信息中心

    具體到房地産行業來看,根據國家統計局的數據,2018年1-11月,全國房地産開發企業共購置土地25326萬平方米,土地成交價款爲13746億元,分別增長14.3和20.2個百分點,增速較1-10月份分別回落1.0和0.4個百分點。

2016-2019年一季度我國全國地價水平統計表

資料來源:國信房地産信息網

    三、國內産業新城項目投資及項目分析

    (1)産業新城項目投資規模分析

    近年來,産業新城穩步快速發展,成爲推進新型城鎮化建設、承接産業結構優化、促進産業與城市建設融合發展的重要空間聚集形式。

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國産業新城建設與傳統産業園市場分析與投資前景研究報告》數據顯示:截至2019年7月底我國産業新城PPP項目規劃投資總額爲5211.96億元,其中2015年各項目規劃投資總額爲139.40億元,2016年各項目規劃投資總額爲1574.47億元,2017年各項目規劃投資總額爲1511.22億元,2018年各項目規劃投資總額爲951.21億元,2019年1-7月爲1035.66億元。

 2015-2018年産業新城PPP項目規劃投資總額分地區統計

資料來源:財政部

2015-2019年産業新城PPP項目規劃投資金額分年度統計

資料來源:財政部

    (2)國內産業新城建設項目分布

    根據財政部統計數據:截至2019年7月底我國産業新城PPP項目總數達到48個,其中2018年公布的項目總數爲12個,2019年1-7月公布數量爲11個。

2015-2019年7月我國産業新城PPP項目數量統計圖

資料來源:財政部

2015-2019年7月我國産業新城PPP項目分地區統計圖

資料來源:財政部

    據統計所公布的48個PPP項目規劃建設面積總量爲1147.8平方公裏,其中湖南省累計規劃面積爲239.99平方公裏。

2015-2019年7月我國産業新城PPP項目規劃面積分地區統計

資料來源:財政部

2015-2019年7月我國産業新城PPP項目平均投資金額對比

資料來源:財政部

2016-2018年我國産業新城PPP項目清單

項目名稱
時間
地區
投資規模:萬元
面積:平方公裏
河北省秦皇島市北戴河區産業新城PPP項目
2017年
河北省
1312724
10.73
河南省鄭州市新鄭市産業新城PPP項目
2018年
河北省
1855237
16
江蘇省南京市南京經濟技術開發區龍潭産業新城項目
2017年
江蘇省
1327100
15
邳州經濟開發區産業新城開發配套居住服務PPP項目
2017年
江蘇省
158363
0.29
浙江省杭州市蕭山區河上産業新城PPP項目
2018年
浙江省
472600
9.8
嘉興科技城産業新城PPP項目
2016年
浙江省
1889800
10.2
浙江省湖州市南浔區産業新城PPP項目
2016年
浙江省
4500000
49
德清縣雷甸産業新城ppp項目
2017年
浙江省
1740000
13.37
柯橋區福全産業新城PPP項目
2017年
浙江省
966500
10.71
安徽省合肥市巢湖産業新城PPP項目
2017年
安徽省
1404909
33.18
濉溪縣南部次中心PPP項目
2018年
安徽省
400000
3
山東省濟南市長清産業新城PPP項目
2018年
山東省
867628
21.9
山東省青島市萊西市萊西東歐産業新城園區建設及配套工程PPP項目
2017年
山東省
71439
0.22
河南省鄭州市新鄭市産業新城PPP項目
2017年
河南省
1855237
16
湖北省潛江市華中家居産業新城産城一體化項目
2016年
湖北省
120800
0.17
湖北省武漢市新洲區問津産業新城PPP項目
2016年
湖北省
1991900
26.6
湖北省黃岡市團風縣産業新城PPP項目
2017年
湖北省
1910000
24.8
湖北省鹹甯市嘉魚産業新城PPP項目
2018年
湖北省
1324900
-
株洲雲龍産業新城PPP項目
2017年
湖南省
1411242
15
湖南省株洲市清水塘老工業區産業新城整體開發PPP項目
2017年
湖南省
808043
11.62
湖南省湘潭市雨湖區雨湖産業新城PPP項目
2017年
湖南省
355200
111
衡龍新區産業新城PPP項目
2018年
湖南省
357500
57.7
廣東省清遠市燕湖産業新城PPP項目
2016年
廣東省
1905061
18.4
廣東省河源市連平縣産業新城環園路建設PPP 項目
2018年
廣東省
79318
-
廣東省河源市連平縣産業新城高壓線廊路、公園路 建設PPP項目
2018年
廣東省
27531
-
四川省南充市西充産業新城PPP項目
2017年
四川省
205759
0.66
四川省眉山市東坡區眉山田園型智能産業新城PPP項目
2016年
四川省
430900
7.75
四川省資陽市天府國際機場資陽臨空經濟區産業新城PPP項目
2016年
四川省
4906200
99
貴州省貴陽市修文縣産業新城PPP項目
2018年
貴州省
982364
55
清鎮市産業新城PPP項目
2018年
貴州省
973306
55
泾陽産業新城PPP項目
2017年
陝西省
1585700
74
天津市北辰區青光産業新城PPP項目
2018年
天津市
980000
12
天津市靜海區靜海産業新城PPP項目
2018年
天津市
1191749
18

資料來源:財政部

    四、新城建設資金供需結構

    (1)主要領域資金需求情況

    1.土地一級開發過程資金需求分析

    土地一級開發過程中基礎設施建設所需的資金。在“生地變熟地”的開發過程中,基礎設施建設資金需求量大、建設和資金回收周期長,風險極高。

    2.新城二級開發過程資金需求分析

    新城的二級開發過程中産業項目所需資金。相對于一級開發,産業項目投資周期較短,如住宅地産、商業地産、加工制造業等各類商業類開發項目,可能在3到5年內完成建設周期甚至實現資金回流和盈利。

    3.公共服務設施項目建設資金需求

    二次開發過程中,爲升級新城的公共服務水平和設施建設所需要的資金。這類資金基本屬于新城建設初步完成後的新增公共投入性資金。在以往的新城建設中,對應不同的開發階段往往會有不同的融資模式。

    (2)新城建設資金供給機會

    1.財政劃撥供給機會分析

    從資金供給模式來看,新城開發的主要資金來源包括政府財政性資金、開發性資金和商業性資金。就我國的情況來看,改革開放之前,基礎設施的投融資基本上完全由政府主導,開發性資金和商業性資金在其中發揮的作用較小。改革開放以後,基礎設施建設的投融體制改革逐步打破財政壟斷局面,形成了以市場爲導向、多主體參與的城市投融體系,開發性資金和商業性資金逐漸步入新城建設領域並發揮日漸重要的作用。

我國新城開發階段與對應的資金需求

資料來源:智研咨詢整理

    在改革開放前,政府財政在城市發展過程中占據了絕對的壟斷地位,我國基礎設施投融資體制屬于完全政府主導的投融資體制,政府既是基礎設施投資主體,優勢投資活動的管理者,開發性金融和商業性金融在城市發展領域的作用微乎其微。政府對基礎設施實行傳統的計劃調控和行政管理,給政府帶來了嚴重的財政負擔,穩健保守的貨幣政策將導致社會總投資及總産出的降低,制約新城發展速度,而激進的財政政策又將導致社會總投資膨脹而誘發通貨膨脹。因此,過分的依賴財政支出,必將導致城市化的推進速度緩慢不前。

    財政劃撥供給機會主要集中在新城定位、戰略遠景、産業體系、項目策劃、空間謀劃、體制創新等領域。

    2.開發性金融供給機會分析

    改革開放以來,基礎設施投融資體制改革逐漸開始打破財政壟斷局面,引了入市場機制,逐漸形成了以市場爲導向,多主體參與的城市投融資體系,開發性金融和商業性金融逐漸進入城市發展尤其是新城建設領域,如蘇州工業園二、三區基礎設施建設總投資約180億元,投入期爲3-5年,回收期10-15年。從現金流看,開發性金融初期投入很大,後期政府通過土地出讓、政府稅收等進行平衡和彌補,呈現“現金流前低後高、收益不在當期、當期損益性不平衡”的特點。

    新城開發成功的關鍵在于具有完整的融資規劃和融資操作平台,使得政府財政、開發性金融和商業性金融有個基于總量平衡和結構優化的信用平台。作爲融資主體之一,開發性金融(如國家開發銀行、農村商業銀行等)爲新城開發建設提供中長期信貸,構成基于土地升值的現金流覆蓋信貸的風險控制方法,確保新城具備自我造血、自我循環的能力,依據這一原理,開發性金融結構可以詳細測算新城發展中的財力變化,據以制定可行的融資規劃;在融資總規劃的基礎上,每年定期對新城的信用能力和意願進行評審,對財力增長、土地增值、稅制變化等因素進行充分調研及預測,不斷調整新城的總體授信額度。將總體貸款規模控制在總授信額度之內,實現了業務發展與風險控制的協調統一;未來新城財力能夠很好的覆蓋應收貸款本息,確保了其在高速發展的同時不會受到歸還銀行貸款的制約。

開發性融資對新城發展的促進性作用

資料來源:公開資料整理

    開發性金融供給機會主要集中在基礎設施、環境建設、人口聚集、産業培育、土地升值、價值提升等領域。

    3.商業性金融供給機會分析

    商業性金融供給機會主要集中在産能升級、出口創彙、人口消費、空間優化、生態升級、服務提升等環節。

    五、中國産業新城開發融資模式

    1、債務式融資模式分析

    當前産業新城的開發主要采用債務融資模式,主要包括地方融資平台貸款、城投債等。從融資主體來看,融資平台公司占政府總體債務余額的51%。地方融資平台貸款是指以地方平台公司爲主體,以地方政府的財政性資金、國有資産注入、賦予特許經營權等方式爲保證,向國家開發銀行和其他商業尋求的貸款。城投債是地方城投公司公開發行的債券,資金主要用于基礎設施和公益性項目的建設,並利用項目自身的收益或地方政府的補貼償還債務。

    2、證券化融資模式分析

    通過證券化方式進行的融資主要以股票融資爲主。當城投公司達到監管部門的上市要求或利用投融資主體借殼上市。青島城投就采用了這一融資模式。

    3、基礎設施産業投資基金模式

    産業投資基金是指一種主要對上市企業和公司進行股權投資,並且從事資本經營與監督的集合投資制度。該類基金普遍運用于基礎設施領域。曲江新城的開發就采用了這一融資模式。

    上述幾種融資方式具有不同的特點,下面分別進行比較。從融資要求來看,債務式融資的要求最低,只需滿足銀行或債券發行的相關條件,審批難度較低。基礎設施産業基金的要求次之,對投資人的資格有一定要求,還需得到監管部門批准。證券化式融資模式的要求最高,需要滿足監管部門的上市或借殼的條件,需要證監會的批准。

    從投資回報來看,債務式融資方式下,融資方承擔更多的經營風險。 根據風險與收益匹配的原理,借款方的資金回報較低。而證券化融資和基礎設施産業基金屬于投資主體共同承擔風險的融資模式。投資方的回報較高。從政府參與度來看,債務式融資需要政府作爲負債主體或者政府提供各種擔保,參與度很大;證券化式融資的投資主體不是政府,因此參與度最低;而基礎設施産業基金中,政府需要作爲一個主體參與投資,發揮杠杆作用,但其參與度不如債務式融資過程中那麽高。

    從期限長短來看,債務式融資根據項目融資的需要可長可短;證券化融資屬于永久性的,沒有期限限制;基礎設施産業基金存續期一般10-15年。 存續期完,基金會以股權回購等方式退出,期限較長。

    從對融資期限結構的形成來看,債務式融資由于既可以是短期融資也可以是長期融資,對于融資結構形成起重要的作用。 而證券化式融資方式和基礎設施産業基金融資模式由于本身期限的單一使得其對融資期限結構形成的影響較小。

不同融資模式比較

比較內容
債務式融資
證券化式融資
基礎設施産業基金
融資門檻
較高
資金回報
政府參與度
較低
期限長短
可長可短
永久性
長期
對融資期限結構形成的影響

資料來源:智研咨詢整理

    六、中國産業新城未來發展重點及建設空間

    (1)城鎮化趨勢下産業新城投資重點

    目前,我國城鎮化水平依然滯後,未來發展還面臨城鄉之間二元結構還沒有得到根本改變、區域發展不平衡、城市發展規模也不均衡等挑戰,而産業新城建設是可以說是推動城鎮化發展的一個新路徑和模式。産業新城最爲顯著的特征就是“産城共融”,是工業化和城鎮化相結合的一種城市發展方式。目前全國各地産業園區發展快速,可進一步升級朝産業新城方向發展。

    經過多年的發展,我國城鎮化水平呈現逐年上升態勢。數據顯示,2018年,我國城鎮化率達到59.58%,城市經濟在國民經濟中的主體地位更爲強化。總體來看,我國城鎮化水平依然滯後,與發達國家通常城鎮化率達到80%水平相比差距明顯。

2010-2018年我國城鎮化發展進程

數據來源:國家統計局、智研咨詢整理

    根據規劃,到2030年我國城鎮化率將達到65%左右。此外,新增城鎮人口按照目前人均城鎮固定資産投資水平,2020年城鎮化投資新增至89左右萬億元。總的來看,我國的由于經濟發展的不均衡,地區之間的城鎮化呈現“東強西弱”,“地區核心城市強,周邊城市弱”的較爲不均衡的局面。

    未來幾年乃至數十年,二三線城市的與地區核心城市之間的協同發展,促進二三線城市的城鎮化與經濟發展將是國家經濟建設的重點之一。並在這一過程中逐步實現二三線城市承接地區核心城市以及其他地區的轉移産業,核心城市逐步實現産業升級和産業結構的調整。産業新城將在這些方面發揮較大的作用。因此未來産業新城的投資重點主要集中在如何構建核心城市與周邊地區的産業協同機制,形成較好的産業集群與內生動力。

    (2)傳統産業園改造升級下産業新城建設機會

    1.産業園及開發區改造升級規模預測

    科技:智力資源成爲産城發展的核心要素

    隨著全球科技化進程不斷加速,創新驅動發展成爲當今主題,對于國內産業而言,面臨著用新技術新業態全面升級改造傳統産業的大命題,而傳統工業園區已無法滿足日益多樣的産業業態需求,亟待運營商通過借助科技創新力量,不斷促使業態結構從低端制造向高端創新升級改造,通過“騰籠換鳥”,實現自身産業結構的完善,從而增強自身競爭力。而集生産功能、城市功能和生活功能于一體的産業新城,在推進新型城鎮化建設、打造更多區域發展引擎、促進産業結構優化調整、加快産業發展與城市建設融合發展方面發揮著日益重要的作用。

    隨著“大衆創業、萬衆創新”的興起以及國家創新驅動發展戰略的實施,産業新城運營商也在通過自建、引入或收並購孵化器、衆創空間等增強園區或産業新城的創新發展能力。從傳統的,具有較好基礎的産業園,在園區産業升級的過程中,常常會因爲自身周邊的配套設施不夠完善,而導致園區的吸引高端人才的能力不足,因此隨著我國的産業園區的不斷升級,依托産業園區升級轉化爲産業新城將有較好的發展空間。

    2.舊城區改造升級規模

    産業驅動是指在新城建設過程中以一種或多種産業導入爲突破口,利用産業的關聯性帶動新城的開發。其做法通常是首先由政府在新城範圍內建立産業園區,引導市區內的企業外遷,同時通過優惠政策吸引外部企業入駐,最終達到市區産業職能轉移到新城的目的。産業驅動的關鍵在于選擇産業鏈核心環節、關聯帶動性強的産業,利用政策促進産業的集聚。

    隨著中國經濟新常態的到來,新興産業作爲經濟增長的中流砥柱,對推動區域産業結構轉型升級發揮了積極作用。産業新城的開發綜合考慮了新興産業、城市建設、人口集聚三方面因素,將城市中的商業、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進行有效組合,並在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動態關系,從而形成一個多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅持“産業優先”戰略,以産業新城爲依托,不斷提升産業創新驅動力,形成了強大的競爭壁壘。通過龍頭驅動、創新驅動和孵化驅動等方式,打通了産業研究規劃、産業集群集聚、産業載體建設和産業運營服務的完整鏈條,運用以産興城、以城帶産、産城融合、城鄉一體、共同發展的模式,推動新型城鎮化,爲産業新城所在區域産業升級、經濟發展提供持續的動力。因此在産業新城的建設過程中,城市自身的升級轉型將對城市布局做出新的調整,原有的,不合時宜的舊城區也將被列入改造的項目。但是與傳統的棚戶區改造所不同的是,産業新城對舊城區的改造將會以産業帶動就業的方式來進行。造成所謂失地、失業農民和居民的可能性較小,具有較小的阻力和發展潛力,同時舊城區的改造也將使得城市各區域之間的功能更加協調,城市發展更加均衡,提升居民的幸福度。

    3.三四線城市産業新城新建規模

    産業新城的發展離不開政策因素的推動,國外政策對其影響主要體現在三個方面:①政府通過法律的手段對于園區給予稅負減免、低稅率和貸款擔保;②公共研究機構和服務中心提供定制化的商務服務;③自主自助協會和合作生産商促進創新。中國長期面臨計劃經濟體制轉向市場經濟體制、傳統的農業社會轉向工業社會的經濟“雙重轉型”任務。科學規劃城市群規模和布局,以城市群爲主體,推動大中小城市和小城鎮協同發展,標志著我國城市發展戰略實現了從“嚴格控制”單一城市規模到強調城市間“協調發展”的根本性轉變。同時,突出強調走特色新型城鎮化道路,合理響應人口的就業需求、公共服務訴求和城市可持續發展的要求。

    國家人口發展規劃(2016—2030年)提出,要加快推進以人爲核心的城鎮化,引導人口流動的合理預期,暢通落戶渠道,到2020年實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶,全面提高城鎮化質量。按照尊重意願、自主選擇、因地制宜、分步推進、存量優先、帶動增量的原則,區分超大、特大和大中小城市以及建制鎮,實施差別化落戶政策,促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶。將具備條件的縣和特大鎮有序設置爲市,增加中小城市數量,優化大中城市市轄區規模和結構,拓展農業轉移人口就近城鎮化空間。

    從政策層面來看,國家對産城融合、産業創新支持力度不斷加大。2016年10月,國家發改委發布了《關于開展産城融合示範區建設有關工作的通知》,針對科學推進産城融合示範區建設做出了明確部署,提出爲新型工業化和城鎮化融合發展探索可複制、可推廣的經驗做法。越來越多的企業緊跟國家發展戰略布局,加入到産業新城的開發建設及運營中。

    “十三五”開局以來,我國經濟進入發展新常態的轉型階段,經濟增長率逐步放緩,經濟轉型勢在必行,而經濟轉型必然離不開産業轉型升級的支持。目前,全球産業發展處于重大調整階段,産業的國際分工面臨洗牌和挑戰,中國正處于産業結構升級與調整的關鍵時期,正向産業鏈上資金密集型、技術密集型等經濟附加值高的鏈環轉移。如何提前謀劃布局,實現産業與技術的深度融合,是未來産業發展的關鍵點。具體針對産業集聚、轉移的研究對于産業新城發展理論有著重要意義,國際學術界對産業轉移變遷相關的理論研究已非常充分。理論和經驗表明:産業集權的擴散效應和拉動效應將會促使城市周邊地區産業持續發展,上海與昆山、杭州就是一個典型的案例。未來隨著核心城市的升級轉型,三四線城市對産業新城的建設也存在較大的需求。 

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解碼2019年消費——分級+升級,消費在發力 怎麽看待這種升級與分級並存的趨勢?

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