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2019年1-5月中國房地産行業銷售情況、房價走勢及行業發展前景分析[圖]

2019年07月30日 13:50:04字號:T|T

    一、穩增長:行業面臨短期下行壓力

    1、房地産的穩定器作用依然明顯

    房地産的穩定器作用依然明顯:從房地産業對GDP的拉動來看,盡管2017年以來房地産業的拉動作用不斷下降,但2017、2018年依然達到0.4及0.3個百分點,再考慮房地産産業鏈的影響將更大。另一方面,從地方財政角度來看,土地出讓金依然是地方政府性基金本級收入的主要來源,與地方本級收入相比,2016年開始土地出讓金比重不斷上升,2018年達到66.5%,基本接近2010年高點。

房地産業對GDP累計同比的拉動/%*

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地産行業市場前景分析及發展趨勢預測報告

土地出讓金占地方財政收入比重

數據來源:公開資料整理

    2、行業面臨短期下行壓力

    三四線城市對全國銷售額的貢獻超一半:按能級拆分商品房銷售數據,2015年至今一二三線輪動效應非常明顯,2017年開始三四線城市銷售增速領跑一二線,但升幅逐步回落。在此背景下,2017年開始三四線城市對全國銷售的貢獻比重明顯上升,從銷面口徑來看,近兩年比重已超65%,而從銷額口徑看也超過了50%,可以說穩地産在很大程度上即穩三四線。

一二三線商品房銷售額同比

數據來源:公開資料整理

一二三線商品房銷售面積同比

數據來源:公開資料整理

商品房銷售額構成(按能級)

數據來源:公開資料整理

商品房銷售面積構成(按能級)

數據來源:公開資料整理

    單月銷面同比自2018年四季度以來維持低位:盡管今年以來地産投資增速維持高位,但主要是受施工拉動及土地購置費分期支付等影響,從行業先行指標銷售數據來看,單月銷面同比自2018年四季度以來均維持低位。5月新開工、投資等行業數據全面回落,基本符合預期,受高基數及棚改規模縮減影響未來可能有進一步下行的壓力。

地産投資及商品房銷售額累計同比

數據來源:公開資料整理

月度商品房銷售面積及同比

數據來源:公開資料整理

    二、防風險:居民杠杆率水平依然處于上升通道

    居民杠杆率水平依然處于上升通道:2009年至2018年居民部門貸款增速均高于存款增速,按居民負債/GDP來測算居民杠杆率水平,近10年不斷上升,2018年末達到53%,盡管從絕對量上看可能並不算太高,但快速上升的勢頭值得關注。

居民杠杆率

數據來源:公開資料整理

居民存貸款同比

數據來源:公開資料整理

    房地産貸款余額占各項貸款余額比重29%:通常用居民戶中長期貸款作爲購房貸款的大致參考,在經曆了2016年的爆發式增長後,2017及2018年新增居民戶中長期貸款小幅下降,而2019年前5月再度回升,從絕對量來看僅次于2017年水平。從存量來看,個人購房貸款余額占各項貸款余額的比重近兩年基本維持在18%-19%的水平,按更大的口徑,包括開發貸及個人購房貸款的房地産貸款余額占各項貸款余額的比重達29%。

新增人民幣貸款及居民戶中長期貸款

數據來源:公開資料整理

新增人民幣貸款及居民戶中長期貸款累計同比

數據來源:公開資料整理

個人購房貸款及房地産貸款占比

數據來源:公開資料整理

    三、惠民生:重點城市庫存較低,房價普遍回暖

    1、2019年重點城市房價地價普遍回暖

    2019年4月5月新房價格環比上漲城市數達67個:2018年10月開始70城新房價格每月環比漲幅快速收窄但持續維持在0.5%以上,2019年3月環比上漲城市數由2月的57個跳升至65個,4月5月維持在67個,70城房價普遍回暖。前5月累計漲幅靠前的爲大理、西安、秦皇島、貴陽、洛陽、重慶、大連等,4月住建部預警提示6城,未公布城市名單,5月預警提示4城,分別爲佛山、蘇州、大連及南甯,其中70城數據僅含大連及南甯,累計漲幅分別爲4.9%及3.8%,位列第7及25位,此外漲幅靠前的西安6月限購升級,外地人買房社保要求由2年延長至5年,並新增新落戶者滿1年才可買房,臨潼納入限購。

70城新房價格同環比

數據來源:公開資料整理

70城新房價格環比上漲城市數比重

數據來源:公開資料整理

    2019年3月重點二三線城市住宅類用地成交溢價率大幅攀升:從地價來看,在經曆了2018年四季度以來近半年的低迷後,2019年3月重點二三線城市住宅類用地成交溢價率大幅攀升,至5月持續維持高位,連續3個月超20%。

百城住宅類用地成交溢價率

數據來源:公開資料整理

    2、重點一二線庫存水平較低

    2015-2017年去庫存效果顯著:2014年中住建部提出“千方百計去庫存”,2015-2017年以新開工減去銷售估算的新增供給大幅減少,住宅業態新開工面積甚至不及當年銷售面積,爲曆史首次出現,盡管2018及2019年前5月新增供給有所提升但依然維持低位。從竣工未售口徑的待售面積來看,2016年2月創新高後不斷下降。

新增供給情況(新開工-銷售)

數據來源:公開資料整理

商品房待售面積(竣工未售口徑)

數據來源:公開資料整理

    重點一二線庫存水平較低:從跟蹤的重點城市庫存水平來看,2019年來重點一二線城市狹義庫存基本維持平穩,相比曆史水平處于相對較低的位置,尤其二線城市,而三線狹義庫存有所上升。從去化周期來看,截至6月21日重點一二三線狹義去化周期分別爲8.28/6.18/14.21個月。

重點一二三線狹義庫存/套

數據來源:公開資料整理

重點一二三線狹義去化周期/月

數據來源:公開資料整理

重點城市狹義去化周期

數據來源:公開資料整理

    三、城鎮化仍有空間

    每年城鎮化帶來的新增需求近5億平米:2018年末全國常住人口口徑城鎮化率59.6%,若按年均增長1%、人均居住面積35平米測算,從總量上來看,每年城鎮化帶來的新增需求近5億平米,而2018年住宅銷售面積約15億平米,城鎮化仍是住房市場有力驅動。

城鎮化率

數據來源:公開資料整理

    四、結構性機會凸顯

    對好産品的需求還遠沒有滿足:從城鎮人均住宅面積來看,統計局公布的城鎮人均住宅建面采用的是所有類型住宅面積及戶籍口徑人口,若按常住人口測算2018年末人均居住面積約爲30平米,而按商品房及常住人口口徑測算人均居住面積約20平米,處于相對較低的水平,改善型需求潛力大。以廣州深圳爲例,從住房結構來看,廣州購買商品房的比例不到40%,自建及購買其它類型住房的比重分別達到28%及20%,而深圳2013年近65%的存量住房爲城中村自建房合建房,商品房僅128萬套1.2萬億方,按套比重不到15%。另外從住房建成時間來看,根據2010年人口普查數據,城市住房中1990年之前建成的占比27%,接近1/3,更新需求空間同樣巨大。總體來說,對好産品的需求還遠沒有滿足。

城鎮人均住宅面積

數據來源:公開資料整理

    重點二三線人口流入明顯:從農民工流動情況來看,盡管近兩年新增本地農民工占新增農民工比例有所下降,但從外出農民工結構來看,選擇省內就業的比重維持高位,2015、2016及2018年均超過200%,2017年也達到近100%,可以說農民工回流現象明顯且不斷持續。此外我們統計了一二線、強三線及大灣區共計67個城市的人口數據,小學在校生數及常住人口增速均列前十的爲西安、長沙、佛山及深圳,此外武漢、貴陽、珠海、廈門及廣州人口流入同樣靠前。認爲這種人口流入交通相對發達、城市發展相對較好的二三線城市的趨勢可能延續,因爲1)吸引人才政策的出台,2)城鎮化,3)一線及部分二線城市控制人口、房價高企、限購等因素,4)在主要矛盾轉化爲人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾的背景下,長期看政策可能將致力于區域間發展不平衡的縮小,5)從發達國家經驗來看,第一階段人口流入個別核心大城市,第二階段人口繼續聚集核心都市圈,但都市圈內人口從核心大城市往周邊衛星城流動。

新增本地農民工占新增農民工比例

數據來源:公開資料整理

新增省內外出農民工占新增外出農民工比例

數據來源:公開資料整理 

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