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2018年中國物業管理行業發展行業概況、發展中存在問題的改善措施及未來發展趨勢分析[圖]

2019年07月31日 14:06:10字號:T|T

    一、行業概況:行業仍處于成長期,在管面積穩步增長,多種業態全面發展

    (一)曆史概況:我國物業起步于80年代,94年開始邁向法制化軌道,03年開始監管趨于市場化

    1、發展曆史:我國物業誕生于80年代、起步于深圳,94年首次發布《管理辦法》、邁向法制化軌道物業管理最早起源于19世紀60年代的英國,當時正處于第一次工業革命,大量農村人口湧入城市,帶動對城市住房需求的急劇增長,城市原有的房屋及設施難以滿足人口增長的需要。

    一些開發商修建了一批簡易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住,由于住宅設施極爲簡陋,環境條件差,不僅承租人拖欠租金嚴重,而且人爲破壞房屋設施的情況時有發生,嚴重影響了業主的經濟收益。當時有一位名叫奧克維娅希爾(OctaviaHill)的女士爲在其名下出租的物業制定了一套行之有效的管理辦法,要求承租人嚴格遵守,有效地改善了居住環境,並使業主的經濟效益得以修複,首開物業管理的先河。自此,物業管理逐漸得到業主和政府有關部門的重視,並被推廣至世界各國。

    我國的物業管理行業誕生于20世紀80年代。1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房産管理的專業公司深圳市物業管理公司成立。1985年底,深圳市房管局成立後,到1988年,由企業實施管理、房管局進行監督的住宅小區管理體制在深圳市已基本形成。1992年6月,廣州世界貿易中心大廈交付使用,並由香港第一太平和廣州珠江物業酒店管理公司共同管理,開創了國內甲級寫字樓管理的先河。1993年6月30日,深圳市物業管理協會正式成立。1994年3月23日,國家建設部發布了《城市新建住宅小區管理辦法》,標志著我國物業管理開始邁向法制化的軌道。同年7月,深圳頒布了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》,爲我國第一部地方性物業管理法規,並于同年11月1日開始執行。

我國物管行業發展曆史

數據來源:公開資料整理

    2、政策演變:03年頒布《物業管理條例》,監管趨于市場化,目前行業政策總體偏友善

    2003年,《物業管理條例》國務院令第379號公布,成爲物業管理行業的綱領性文件,標志物業管理的法制法規建設的完善。同年,國家發改委、建設部發布《物業服務收費管理辦法》,規範物業服務收費行爲。2017年,國務院取消一批行政許可事項的決定,取消物業服務企業一級資質核定審批,住房城鄉建設部加強事中事後監管。2019年1月,江蘇省明確空置房物業服務費不再減免;深圳市住建局與市發改委發布《深圳市住宅物業服務收費指導標准(征求意見稿)》,多層住宅物業服務收費指導標准最高爲2.20元/平方米*月,高層住宅物業服務收費指導標准最高爲5.63元/平方米*月,比目前施行的住宅物業服務收費指導標准均有提高;目前來看,物業管理行業政策總體偏友善。

政策法規情況

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    (二)三大分類:包幹制爲主酬金制爲輔,基礎服務與增值服務並存,住宅和商辦等業態多元化發展

    物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,按照物業服務合同的約定,對房屋、配套設施及相關場地進行的維護、養護和管理工作。一般情況下,國內物業管理企業的選用是由業主大會決定,業主委員會應當執行業主大會的決議。經專有部分占建築物總面積50%以上且總人數50%以上的業主同意,業主委員會應代表業主大會與物業服務企業簽訂協議。國內物業管理行業基本的商業模式爲基礎服務與增值服務並行的模式,基礎服務主要是以物業管理服務、工程服務形式提供。

    1、收費模式:包幹制收取固定費用,酬金制收取固定比率費用,目前包幹制占市場主流

    從收費模式來分,物業管理行業的收費模式主要是酬金制和包幹制兩種。目前較多使用包幹制模式,例如碧桂園服務、新城悅、永升生活服務等。當物業服務費按包幹制收取時,所有收到的物業服務費將記錄爲收入,而提供物業管理服務産生的所有開支將記錄爲成本或開支。但是采用包幹制可能會因爲提前收取實現協定的金額作爲服務費,如果服務費不足以支付所有開支時,物業管理公司並不能向業主收取差額,可能會在另一方面對企業的盈利能力和財務狀況産生不利影響。

    酬金制在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔,目前采取酬金制的公司相對較少,例如彩生活。酬金制優勢在于費用更加透明,業主對物業管理企業的費用支出可以監控,更加體現了業主的自主管理。缺點在于需要對物業管理企業進行賬目監督和審計,要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。且酬金制操作相對複雜,對于人口密集的住宅小區來說,召開業委會實行較難。

物業管理企業主流收費模式對比

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    2、服務類型:物業服務包含基礎服務和增值服務,增值服務分爲非業主增值服務、業主增值服務

    從服務類型來分,物業管理服務包含基礎物業服務和增值服務。其中,增值服務根據服務對象的不同,分爲非業主增值服務和業主增值服務。基礎物業服務包括包幹制物業管理服務和酬金制物業管理服務,提供綜合管理、秩序維護、工程維護、環境保潔、綠化養護等服務。非業主增值服務包括案場服務和顧問咨詢服務,案場服務爲售樓處現場提供標准化與專業化的客服、禮賓、保潔等服務;顧問咨詢服務則爲開發商、承建商、物業服務企業提供與物業服務相關的專業咨詢服務。業主增值服務爲住戶提供的個性化專項服務,如家政服務、私人綠化服務、室內維修服務等。此外,物業服務還包括工程服務,包含設備安裝服務、維修和保養、設備租賃等服務。

物業服務類型

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    3、物業業態:住宅占比70%、商業、辦公、園區分別占比9%、9%、4%,業態呈多元化發展

    從物業業態來分,國內物業服務行業目前服務多類業態,包括住宅物業、商業物業、辦公樓物業、公衆物業、産業園區物業、學校物業、醫院物業等多種業態,截至2017年末,各類型業態管理面積占比分別爲69.9%、8.7%、9.1%、1.8%、4.1%、1.7%、0.6%、4.3%,物業業態呈多元化發展趨勢。例如新城悅主要拓展住宅類物業,中航善達專注商辦類物業服務,碧桂園服務除了住宅業務還拓展城市服務業務等。

物業服務業態分類及占比情況

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    (三)經營層面:行業仍處于成長期,在管面積穩步增長,多種業態全面發展,物業費單價提升較慢

    1、行業仍處于成長期,在管面積穩步增長,城鎮化率仍處于快速增長階段

    截至2017年末,全國物業管理行業管理面積達195億平米,同比增長5.5%,2009-2017年CAGR爲6.6%,行業管理面積穩步提升,並仍處于規模成長期。截至2018年,我國城鎮化率達59.6%,低于1990年日本的77%,並低于1970年美國的81%。而美國和日本分別在1940年和1955年達到了56.5%和56.1%,城鎮化率50%-70%在國際上均爲快速城市化階段,城鎮化率快速提升將推動行業管理面積穩步提升。另外,自2000年起,我們用房屋累計新開工面積減去累計竣工面積,得到的累計未竣工面積快速提升,預示著行後續竣工面積以及管理面積將快速提升。(注:雖然統計局竣工面積的數據質量存疑,導致了累計未竣工面積的數據質量也不高,但近2-3年銷售面積高增經過2-3年時間傳到竣工面積同比加速也相對合理)

我國城鎮化率仍處于高速增長期

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商品房銷售面積&同比

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商品房住宅銷售面積&同比

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房屋新開工面積&同比

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房屋住宅新開工面積&同比

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房屋竣工面積&同比

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房屋住宅竣工面積&同比

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2010年後房屋新開工面積大幅高于竣工面積

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    2、百強企業管理規模持續提升,行業集中度快速提升,規模擴張同時伴隨城市深耕

    截至2017年末,全國物業管理百強企業管理面積均值達3,163.8萬平米,同比增長16.1%,2008-2017年CAGR爲19.9%,高于行業2009-2017年的CAGR爲6.6%,表明集中度逐步提升。截至2017年末,全國物業管理百強企業儲備面積均值達420.0萬平米,同比增長84.6%;百強企業項目數量均值178個,同比增長7.2%;單個城市管理面積均值達113.0萬平米,同比增長16.1%,規模擴張的同時伴隨著城市深耕。

    3、多種業態全面發展、其中住宅占比七成,管理城市能級由一二線逐步向三四線下沉

    分業態來看,2017年,百強企業在管面積中,住宅物業占比69.9%,較2016年下降3.3pct,商業物業、辦公物業、工建、工商等其它類型物業分別占比8.7%、9.1%、12.4%,較2016年分別+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。在住宅物業總量快速提升階段,商辦和工建物業仍保持占比穩定甚至提升,多種業態全面發展。分城市能級來看,2016年,一線城市、二線城市、三四線城市的項目數量分別占比21%、44%、35%,較2015年分別-2pct、+1pct、+1pct,管理城市能級逐步由一二線向三四線下沉。

    4、物業費單價提升較慢、一線顯著高于二三四線、商辦物業顯著高于住宅物業

     2017年,百強企業全國平均物業費單價爲4.26元/平米/月,同比增長0.2%;分城市能級來看,一線、二線、三四線城市物業費單價分別爲7.12元/平米/月、3.67元/平米/月、3.58元/平米/月;分業態來看,辦公物業服務費最高,達7.88元/平米/月,商業物業服務費爲7.02元/平米/月,住宅物業服務費最低,爲2.30元/平米/月,公衆物業、産業園區物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業服務費分別爲3.78元/平米/月、3.64元/平米/月、3.41元/平米/月、6.88元/平米/月和5.98元/平米/月。

    (四)財務層面:17年百強企業平均營收7.4億元,毛利率22.3%、淨利率7.7%,人工成本仍占主導

    1、17年百強企業平均營業收入7.4億元,同比+18.2%、基礎物業和多種經營分別占比82%、18%

    2017年,百強企業平均營業收入7.4億元,同比增長18.2%;其中,基礎物業收入6.1億元,同比增長16.9%,多種經營收入1.4億元,同比增長24.5%。基礎物業收入和多經收入分別占比82%、18%,較16年分別-1pct、+1pct。

    2、17年百強企業毛利率22.3%、淨利率7.7%,分別+1.2pct、+0.4pct,盈利能力持續提升

    截至2017年末,百強企業淨利潤均值達5,730萬元,同比+25.2%;2017年,百強企業毛利率和淨利率分別爲22.3%、7.7%,分別較2016年+1.2pct、+0.4pct,盈利能力持續提升。其中,基礎物業淨利潤3,340萬元,同比增長20.2%,多種經營收入2,390萬元,同比增長33.0%。
3、17年成本構成中,人員費用占比55.8%,較16年+2.5pct,仍占成本主導

    2017年,百強企業經營成本均值爲5.7億元,同比增長14.3%。成本構成來看,2017年,人員費用占比總成本55.8%,較2016年+2.5pct,人員費用仍是成本最大部分,主要源于企業的規模擴張與轉型升級,對人員的數量和質量都提出了更高的要求,以及員工工資的剛性上漲;其它費用、物業共用部分共用設施設備日常運行和維護費用、清潔衛生費、秩序維護費、辦公費用、綠化養護費占比分別爲14.4%、10.0%、8.1%、4.9%、3.4%和2.4%;物業共用部分共用設施設備及公衆責任保險費用占比爲0.9%。

    4、存量市場規模:我國存量住宅面積規模遠高于美日兩國、後續增速也料將更高

    從存量對比來看,估算2018年我國存量住宅面積253億平米(參見後文第三章測算),對應美國、日本存量住宅居住面積分別約爲148億平米、45億平米,目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍。考慮到美日已處于城鎮化率相對穩定階段,而我國目前城鎮化率和人均居住面積仍具有較大提升空間,國內物管行業不僅存量空間高于美日,並在行業增速上(新房成交、新開工體量)遠高于美日,因此我國物管行業較國際對比空間更爲廣闊,預計2030年我國存量住宅面積將達355億平米(參見後文第三章測算),屆時我國存量市場分別將是美日的2.4倍和7.9倍。

2018年中國、日本、美國存量住宅面積估算對比

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    二、物業管理發展中存在問題的改善措施及發展趨勢分析

    (一)提升管理人員專業素質

    物業管理發展中爲切實有效的提升物業管理質量,同時加強物業管理效果,促進物業公司與業主之間的關系。物業管理公司在發展中應注重提升管理人員的專業素質,具體實施中可通過兩個方面進行改善和優化,其一對外招聘具備專業資質,物業管理資質,物業經理人資質的人員,進行相關物業管理工作的落實;其二邀請專業人員,針對從業管理人員進行相關專業知識,專業技能,管理策略的授課講解,以確保物業管理中管理人員專業素質的合格性,同時降低因管理人員專業素質不合格,造成的違規作業,以及服務質量不合格的現象。

    (二)提升物業管理人員的服務意識

    物業管理企業在經營的過程中,提升物業管理人員的服務意識,對于物業管理質量的提升,以及物業公司的穩定經營發展發揮了重要的作用。實際發展中爲切實有效的提升物業管理人員的服務意識,物業公司可通過制定績效考核措施,落實人員儀表,服務規範,服務標准培訓,以及定期考核的方式,進行物業管理中作業人員的服務意識提升。

    (三)加強收費監管及公示核准

    物業管理發展中收費爲必要的工作內容,物業收費的合理落實,對于物業公司的穩定經營,以及區域社會秩序的穩定發展發揮了重要的作用。基于該類背景分析,爲切實有效的提升物業管理中物業收費的合理性,合法性,物業公司在制定相關收費標准時,應從收費監管,收費標准公示,收費標准核准三個流程,進行其收費標准的制定。其中監管方面由企業所在地物價部門,房地産部門,以及相關監管部門,進行其企業資質以及收費標准的監管和核准。收費公示則可通過在社區公告欄內張貼公告,微信公衆號發送公示內容,以及多渠道公示的方式,進行其收費標准的公示落實,同時建立反饋,投訴平台和渠道,進行相關意見的回收及互動。公示期結束後按照上級主管部門批示,執行相關收費標准,以確保其收費的合理合法性。

    (四)強化物業的合法經營及合理監管

    物業管理中面臨較多的矛盾以及困難,其中主要的矛盾點則在于“管理與服務”之間的沖突和界限問題。該類現象下分析,爲合理的提升物業管理中的合法性,同時減少物業管理中物業人員與業主之間的沖突,物業管理人員應充分學習相關物業服務管理規則及標准,確保其服務程序,服務方式的准確性和合法性。同時在長期的管理服務工作中,物業公司應緊密聯合當地執法部門,進行社區內相關普法工作以及管理工作的開展,確保實際作業中達到服務界限清晰,服務程序合法,以及服務質量合格的目的。

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國物業管理行業市場專項調研及投資前景分析報告

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