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2019年中國舊小區改造、物業管理行業市場情況分析[圖]

2019年08月02日 13:12:05字號:T|T

    住宅小區養護落後于小區建設1998 年以後的房改解決了住房的商品化供應問題,卻沒有解決住房的商品化養護問題。1998 年以後,住房的價格基本由市場的供求決定(盡管近幾年來開始出現限價等調控措施)。但直到今天,住房養護的市場化仍在路上。這就造成了我國房屋交付時質量較高,但房屋養護情況不佳的現狀。

    具體而言,住房養護水平低,則具體又表現爲在小區綠化、消防、管網、電梯等領域的全面落後。但這種落後背後,其實是市場化機制缺失和資金匮乏。

社區老化且缺乏維護形成的主要問題

數據來源:公開資料整理

    小區養護資金的三大來源:

    當前,存量小區的養護資金有三大來源:住宅專項維修資金、財政資金支持、物業公司和開發企業承擔成本。

    (一)住宅專項維修資金

    我國住宅維修金制度始于 1998 年,最初叫做房屋維修基金,2007 年 12 月,建設部和財政部聯合發布《住宅專項維修資金管理辦法》,將這一資金定義爲住宅專項維修資金。目前業主購房同時需要“按住宅建築安裝工程每平方米造價的 5%-8%繳交”首期住宅專項維修資金,作爲小區日後維修養護之用。而當余額不足首期交存額 30%時方才續交。續繳時,一般也按照現行的維修基金標准繳納。

-
交存
管理
使用方式
成 立 業 主大會前
購房時按住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%繳交;余額不足首期交存額30%時續交。
當地建設(房地産)主管部門代管,委托當地銀行開立住宅專項維修資金專戶。
物業服務企業(沒有物業服務企業時爲相關業主)提出使用建議;占建築總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的關聯業主討論通過;物業服務企業或者相關業主向主管部門申請列支資金並實施使用方案。
成 立 業 主大會後
業主大會委托當地銀行開立住宅專項維修資金專戶,並通知當地建設(房地産)主管部門。賬目管理單位由業主大會決定,由主管部門監督。
物業服務企業提出使用方案;業主大會依法通過使用方案;物業服務企業向業主委員會提出列支資金並實施使用方案。業主委員會需報主管部門備案。

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    法律規定,住宅維修資金不承擔應該由施工建設單位承擔的維修改造費用;不承擔應該由物業服務企業承擔的維修養護費用。但實際上,我們很難界定住房開發企業的售後服務責任,也很難界定物業管理公司的服務合同邊界。再加上住宅專項維修資金續繳十分困難——實際上居民要使用住宅專項維修資金也就變得很困難。

    (二)財政資金支持

    由于住宅專項維修資金提取困難,金額有限,且很多老舊小區事實上也沒有足額的維修資金,財政補貼也是小區養護的重要來源

一些典型城市的老舊小區統一改造情況

城市
改造情況
上海
2018年3月,提出“美麗家園”三年行動計劃,2018到2020年,完成各類舊住房維修改造3000萬平方米,全面完成一般損壞老舊住房的安全隱患處置。
廣州
城市更新的“廣州模式”主要來自三個方面的探索:社區微改造、打造慢行系統和公衆參與。2000年之前建成的居住小區共2831個,列入《廣州市老舊小區微改造實施方案》重點推進的有779個。
北京
從2013年開始施行老舊小區綜合整治改造工程。僅“十二五”期間,北京共完成6562萬平方米,市屬老舊小區綜合整治,共涉及小區1678個,樓棟1.37萬棟,惠及81.9萬戶。

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北京市 2018-2020 年老舊小區整治計劃

事項
改造情況
整治範圍
優先實施整治的小區包括:1990年以前建成、尚未完成抗震節能改造的小區,1990年以後建成、住宅樓房性能或節能效果未達到民用建築節能標准50%的小區,以及經鑒定部分住宅樓房已成爲危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區。除上述小區外,整治範圍還包括:“十二五”期間已完成抗震節能改造,但基礎設施、基本功能仍存在不足,或物業管理不完善的小區。
整治內容
“六治七補三規範”,即:治危房、治違法建設、治開牆打洞、治群租、治地下空間違規使
用、治亂搭架空線,補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補停車設施、補社
區綜合服務設施、補小區治理體系、補小區信息化應用能力,規範小區自治管理、規範物業
管理、規範地下空間利用。
資金來源
在明晰政府、市場、業主投資邊界基礎上,合理確定市、區兩級政府資金負擔比例。市財政
局、市發展改革委會同相關行業主管部門按整治計劃同步確定年度綜合整治市級配套資金;
市財政局以轉移支付方式將市級資金全部安排至各區,由其統籌使用。各區負責制定吸引社
會資本參與老舊小區綜合整治的具體措施,建立受益者付費機制。

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    (三)物業公司和開發企業承擔成本

    事實上有一部分小區,其養護主要由物業公司來承擔。而物業公司承擔背後,則存在開發企業的身影。開發企業爲了維護其品牌美譽度,願意承擔不少存量小區的養護義務。而這種投入常常透過物業管理公司實現,即物業管理公司(非獨立的)成爲開發企業的售後服務中心和品牌中心。

住房養護市場市場化程度有望在 2019 年後加速

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    一、養護問題日益成爲居住相關的最大痛點

    我們認爲,我國居住相關的消費,最大的痛點在小區的養護。表面看,問題在于投入不足,而實際上看,問題在于形成可持續投入的機制缺位。這種缺位,客觀上卻也隱藏了市場化業務機會。

    住宅專項維修資金:提取率低,審批繁瑣,補繳困難住宅專項維修資金存在的本意是透過續繳維持小區可持續運轉,但究竟哪些義務應該由維修資金承擔,哪些應該是開發企業承擔,並不十分清晰;續繳的公平性存在疑問,因爲住房在不同曆史階段業主不同,某一階段業主可能享受了維修資金的好處卻沒有承擔任何義務。目前,維修資金的提取率極低,各地往往在 10%以內。提取率低的關鍵是審批手續、程序過于繁瑣,而且需要業主群體決策,往往提取周期高于一年。維修資金的監管方也沒有太多動力允許業主大量使用這一資金。

各個地方住宅專項維修資金提取情況

城市
提取情況
北京市
至 2018 年底,累計歸集商品住宅專項維修資金 549.56 億元,支取 44.36 億元,提取比例 8.07%。
天津市
2018 年當年歸集維修資金 57.01 億元,劃撥 1.91 億元,當年提取比例 3.35%。
深圳市
至 2017 年 8 月底,累計歸集資金 150.39 億元,支取 3.60 億元,提取比例 2.39%。
青島市
至 2019 年 6 月底,累計歸集資金 98.9 億元,支取 794 萬元,提取比例 0.08%。
濟南市
至 2018 年底,結余 119.62 億元,當年交存 17.73 億元,支取 1.27 億元,提取比例 7.16%。
武漢市
至 2017 年 11 月底,累計歸集資金 191.08 億元,支取 5.75 億元,提取比例 3.01%。
廣州市
至 2015 年 12 月 31 日,累計歸集資金 174.52 億元,支取 1.97 億元,提取比例 1.13%。

 

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    越是老舊小區,問題越是突出。越老舊的小區,維修基金越少(因爲首期住宅專項維修資金與當時工程造價相關),無法滿足實際維修需求。從 1995 年至今,各個大城市的建築工程造價均有上漲。但是從使用維度看,反而是越舊小區的使用需求越強烈,維護成本越高。這一問題的存在,才使得地方財政不得不親自下場,試圖解決問題。

全竣工房屋單位造價與建築安裝工程價格指數走勢 單位:元/平米

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    二、地方財政:公平和持續性問題

    地方財政持續貼補老舊小區養護,存在一定的公平性問題。究竟哪些小區更需要資金的投入?而且,我們也不能指望小區養護的責任完全由財政來背,畢竟由于養護而産生的物業保值增值,正在由小區全體業主享受。且財政更適應扮演托底的角色,即維持基本生活的需要和居住的安全。小區養護存在一些高端需求(例如高檔小區更換高質量的進口草坪)——這些需求不可能指望財政來滿足物管公司資金不足,開發企業權責模糊目前,絕大多數小區的物業費仍然在很低的水平。平均來看,即使在大城市,還有 20%以上的存量小區沒有物業管理公司覆蓋,有超過一半的小區,物業管理費低于 2 元/月/平方米。考慮到小區本身存在較大的日常運營服務需求(如安防、停車管理),很難想象以較低的物業費,可以持續支撐小區設備的養護和維修。

不同城市不同類型物業費(元/平米/月)檔位占比:按戶數

北京
33.11%
46.47%
16.14%
4.28%
成都
17.09%
61.26%
19.14%
2.52%
東莞
6.15%
34.28%
58.32%
1.25%
廣州
24.88%
48.31%
24.33%
2.48%
杭州
24.51%
47.80%
22.26%
5.43%
合肥
22.27%
71.62%
5.07%
1.04%
濟南
37.73%
51.06%
10.06%
1.15%
廊坊
13.84%
68.99%
16.89%
0.27%
南京
14.65%
77.04%
6.23%
2.08%
青島
26.14%
57.96%
13.66%
2.24%
廈門
16.18%
56.55%
23.11%
4.17%
上海
10.85%
75.32%
10.17%
3.65%
深圳
21.29%
23.31%
47.80%
7.61%
沈陽
25.58%
57.87%
14.94%
1.61%
石家莊
35.31%
60.62%
3.97%
0.11%
天津
10.53%
71.65%
15.29%
2.54%
武漢
16.07%
59.06%
23.83%
1.04%
西安
16.28%
80.79%
2.32%
0.62%
煙台
40.21%
49.76%
9.26%
0.78%
長春
23.00%
66.79%
9.80%
0.41%
長沙
13.16%
74.36%
11.81%
0.68%
鄭州
20.61%
60.56%
16.44%
2.39%
中山
20.01%
46.29%
33.07%
0.63%
重慶
28.24%
51.64%
18.43%
1.69%
總計
21.17%
59.81%
16.52%
2.49%

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    三、更麻煩的是結構性問題

    今天市場物業費較高的小區,往往是新交付的小區,而這些小區恰恰設備維修等資金需求最少。相反,最急需維修設備的小區,往往物業費又最低。小區消防等設備得不到充足的維修資金,進一步縮短了小區的使用壽命,真正負責任的品牌物業公司也不敢承接這些小區。開發企業有保修的義務,但法律規定的保修期限並不長。很多發展商爲了新房銷售,自願爲老小區貼補。但新房銷售終究有萎縮的那天,而開發企業需要貼補的項目卻越來越多,這種貼補是不可持續的。

房地産企業的保修責任

地基基礎和主體結構工程
爲設計文件規定的該工程的合理使用年限
屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏
5 年
供熱與供冷系統
2 個采暖期、供冷期
電氣系統、給排水管道、設備安裝
2 年
裝修工程
2 年

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    現有養護資金籌集機制或導致小區進一步分化物業費的二元實質從物業公司業務角度看,物業費實際上包含兩個部分。

    其一是關于人的收費,即提供日常服務滿足業主的合理需要; 其二是關于物的收費,即維修保養維持小區正常運轉。

    我們認爲,這是物業管理公司區別于酒店管理公司的一個重要特點。有些地方的確把物業收費明確劃分爲服務的收費和設備的收費(如電梯費等)。天津2015 年 6 月出台的《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》中就將物業管理服務費分爲兩個部分:物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。

天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法中規定的兩類費用

物業管理基本服務費
綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護
機電設施設備日常運
行養護費
電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統、住戶報
警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀燈等)、消防系統、避雷系統、航
空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護

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    但實踐中存在很大的問題。

    理論上,應該維修資金承擔的大修,物業公司是不負責任的。

    可是事實上我們也很難定義什麽叫做大修,什麽叫做日常維修。而且就算認定是應該提取維修資金,可小區是否有足夠的維修資金,維修資金的提取是否可行,都是未知的。而且,小區設備的老化,又不能和物業管理公司脫鈎。

    例如,如果小區的消防設備都被損壞了,物業公司又如何提供讓業主滿意的服務呢?雖然政府列明了各項收費的標准,但小區的情況千差萬別。對于有些小區來說,很少的資金就足以維持設備的正常運轉,對另一些小區來說,甚至較大的投入都不能保障消防設備的正常使用。

住宅小區維護的三個層面

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    服務預算的不平衡性——物業管理行業“喜新厭舊”的現狀根源在物業費二元化的背景之下,如果我們剔除掉小區所必要的設備維修養護成本,給小區物業管理公司所剩余的服務開支預算,是極不平衡的。對于老舊小區來說,甚至 3 元/月/平方米的物業管理費,都只能維持很基礎的服務和設備的勉強運轉;對于新小區來說,甚至 2.5 元/月/平方米的物業費,加上多種經營的收入,就足以提升小區的服務品質。

    這是造成業主和物業管理公司矛盾頻發的重要根源,即由于小區不同,物業服務的定價所代表的服務水平千差萬別。服務品質不僅和樓齡相關,和小區的容積率、公共面積多寡也有關系。小區容積率越高,單位家庭分擔的公共部分維修養護義務就越少,提高高質量物業管理服務在商業上就越容易。反之,低密度小區很容易衰敗,因爲養護義務繁重,但繳費單元稀少。

    這也在客觀上導致物業管理公司喜新厭舊,所覆蓋管理面積樓齡比較新,成爲物業管理公司毛利率優勢的重要來源。

一個典型小區設施清單及保養頻率

房屋承重及抗震結構部位
每周巡視一般性問題;每年檢查房屋基礎。
外牆面
每周檢查起鼓脫落、局部滲漏問題;每年翻新處理牆面大面積滲漏問題。
公共屋面
每日檢查隔熱、雨水口、積水等;每月檢查避雷網;每年全面修補。
公共照明
每日檢查,及時更換損壞燈具;每月檢修線路。
公共通道及門廳
每周檢查地面磚、牆面等;每季檢查扶手、門轉軸等。
地面及牆面
每月進行修補、抛光等處理。
上、下水設施
每周巡查滲漏、堵塞等問題;每年進行油漆、管道固定等養護。
路面路基
每周檢查積水、裂縫、塌陷等。
停車場
每日檢查積水、裂縫、車道燈等;每月檢查停車線、指示牌、擋車器等。
溝渠池井
每周檢查有無堵塞;每季清淤,檢查裂縫、塌陷等。
園林綠地
每周檢查草坪、樹木狀況;每季適時松土、施肥、修剪等。
雕塑、建築小品
每周全面清潔,檢查損壞情況。
公用標志設施
每周檢查標識清晰、牢固程度。
垃圾中轉站
每周檢查有無損壞。
地下管網
每半年檢查管網支架、保溫層、油漆等。
電梯等機電設施
每日檢查運行狀況;每月進行線路檢查和維護。

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各企業在管面積及新盤占比評估 單位:萬平米

雅生活服務
35
50.1
78.3
138.1
74.60%
63.80%
43.30%
中海物業
82.6
93.5
128.3
140.9
41.40%
33.60%
8.90%
綠城服務
82.8
105.2
137.8
170.4
51.40%
38.30%
19.10%
碧桂園服務
69.8
91.1
122.8
181.5
61.50%
49.80%
32.40%
中奧到家
22.2
44.6
54.6
56.9
61.00%
21.60%
4.00%
彩生活
217.2
268.2
276.2
363.2
40.20%
26.20%
24.00%
永升生活服務
9.8
16.1
26.5
32.1
69.50%
49.80%
17.50%

數據來源:公開資料整理

    物管獨立化,有助于市場化定價機制的形成物業管理公司越來越成爲一個獨立的板塊,反而有助于權責義務更爲清晰明確,避免小區純粹依賴開發企業貼補的局面。

    目前,仍有一些小區既想要享受優質服務,又不願意付費。而現在物業管理公司的獨立只進行到各大公司大量拓展第三方項目的階段,實際上物業管理公司退出兄弟開發企業所開發的非常少見。未來,進一步的獨立化既有利于減少企業的虧損面,又有利于養成社會爲了服務付費的意識。增值服務,小區養護的另類抓手物業管理公司的增值服務不僅是物業管理公司的盈利增長點,也是小區養護的重要資金來源。

社區公共空間經營的收入分配模式

數據來源:公開資料整理

    總而言之,如果目前的小區養護資金籌集機制沒有改變,可能導致我國的住房小區分化更加嚴重,越來越多的小區淪爲“老舊小區”,只有一些密度比較高,設備相對較新,增值服務空間相對較大(公共空間可利用程度較高)的小區將脫穎而出,持續維持較高的居住質量。優化結構,等待改革

    在不考慮大的制度改革的情況之下,物業管理公司面臨新舊樓盤盈利能力顯著不同的問題。企業可能越來越多采取品牌分層的辦法,來應對不同樓盤的服務需要。正如酒店管理公司所做的那樣,同一物業管理公司可能以不同的品牌切入不同的項目。不過,和酒店管理公司不同,物業管理公司還要承擔一部分小區養護義務,而這種單位業主家庭養護投入在不同容積率、不同樓齡、不同共有空間的小區差異過大。這就導致物業管理企業無法實現“高價高質,低價低質”。很可能出現的,則是一些小區盡管繳費較少但服務投入較大,形成良性循環,而另一部分小區則陷入惡性循環。

高品質小區的正向循環

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低品質小區的負向循環

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    存量時代的制度破局,物管行業或在風口存量時代,意味著存量物業的養護越來越成爲全社會的關注點。

    2019 年 6 月 20 日,國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造,涉及上億居民。會議明確,重點改造建設小區水電氣路,光纖配套等設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。

    2019 年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金,鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。同時在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制住建部指出,老舊小區的改造,要按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的原則,加強政府引導和統籌協調,動員群衆廣泛參與,要積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制,包括探索金融以可持續方式加大支持力度,運用市場化方式吸引社會力量參與等。可見,老舊小區改造,是政策推動和企業發揮主動性的結合。

國務院常務會議部署的老舊小區改造方案

數據來源:公開資料整理

    這當然意味著短期內,老舊小區改造的財政撥款力度會加大。但這更加意味著,我們應該可以期待更爲長期可持續的小區養護資金來源方案。

    無論這種方案的核心是優化便利專項維修資金的使用,還是從交易環節尋找到的新的資金來源,這都意味著物業管理公司的“包袱”可能變輕。又或者,這種方案的思路聚焦于進一步推動物業管理費決策機制的便利化,鼓勵優質物業公司接管小區,鼓勵小區多種經營有效展開,這一樣有利于物業管理行業的整體進步。
總而言之,我們相信在一個較低的起點,物業管理行業可能是最受益于居住空間養護市場化趨勢的行業。我們看好物業管理板塊,建議關注中海物業、中航善達、綠城服務、永升生活服務和南都物業。小區養護制度無法破局,越來越多小區步入“老齡化”,提升物業管理公司成本,縮減物業管理公司業務選擇余地的風險。

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國舊房改造行業市場運營模式分析及發展趨勢預測研究報告》 

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