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2018年中國二手房交易行業發展現狀及市場規模預測[圖]

2019年08月02日 14:38:48字號:T|T

    (一)步入存量房時代:一線城市引領房地産市場結構改革

    在過去數年中,我國的二手房存量市場保持著高速增長的態勢,截至2018年末,我國累計二手房交易金額已經超過30萬億元,過去5年中國二手房交易體量達1557萬套,實現跨越式增長,以一線城市的二手房市場發展最爲迅速。過去20年,北京的二手房交易GMV達到5.1萬億元,交易總套數210萬套,交易量增長7.5倍,GMV則增長120倍;上海二手房交易GMV達到6.6萬億元,交易總套數365萬套,交易量增長15倍,GMV增長250倍,我國核心城市的二手房交易量正逐漸超過新房,我國的房地産市場正步入以二手房交易、租賃爲主的存量市場時代。

    從一線城市二手房與新房成交面積、套數的角度分析,可以看出,北京的二手房交易套數與面積自2015年以來逐漸超過新房的成交套數與面積,2018年成交套數比達到1.98,面積比達到1.84,且維持增長趨勢;上海房市二手房與新房交易基本持平,比值在1上下波動;廣州的二手房交易套數近年來略低于新房交易套數,但是交易面積之比2017年首次超過1,二手房交易的規模逐漸增加;深圳基本已經進入以二手房交易爲主的存量房時代,交易套數比與面積比長期維持在1.3以上,2016年之後比值有所回落,但是二手房成交量仍高于新房成交量。

一線城市二手房成交套數

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國二手房行業市場運行態勢及投資方向研究報告

一線城市二手房成交面積

數據來源:公開資料整理

一線城市新房成交套數

數據來源:公開資料整理

一線城市二手房新房成交套數比

數據來源:公開資料整理

一線城市二手房新房成交面積比

數據來源:公開資料整理

    從我國城鎮化進程的角度來看,目前我國的城鎮化比例達到59.58%,保持著每年1%左右的穩定增長,一般而言,一個國家的城鎮化比率超過70%則可認爲其基本完成城鎮化進程,城鎮化速度將大幅放緩,預計我國在2025年至2030年的城鎮化水平將超過70%,這也預示著新房市場的增長將有所下降,而以二手房交易爲代表的存量房市場將進一步興起。與美國、日本相比,我國的存量房市場(包括二手房交易與租賃市場)的占比較少,尚且不超過50%,而美國的二手房市場份額占比已經達到了65%,新房市場份額占比僅爲8%,日本的存量房市場份額占比也超過50%。隨著我國房地産市場的不斷成熟,新房市場的份額占比將必然下降,而存量房市場的占比則會有所提升。

中國城鎮化率

數據來源:公開資料整理

中美日房地産市場結構

數據來源:公開資料整理

    我國2018年上半年有18個主要城市的二手房交易規模超過新房交易規模,其中北京、深圳、廈門二手房交易規模占比超過70%,甯波、蘇州、大連等各省份主要城市的二手房交易規模占比也在60%以上。

18城二手房市場超過新房市場

數據來源:公開資料整理

    (二)二手房交易經紀市場規模測算:千億級市場,增長空間十足

    中國二手房經紀市場的增長潛力依然巨大,一方面中國存量房的價值正在逐漸累積,隨著行業互聯網化的深入和消費者對互聯網認可度的提高,房地産經紀公司的滲透率也將進一步提高,另一方面,我國的存量房流通率與國際發達國家水平相比存在差距,中國流通率僅爲2%,而美國等發達國家流通率則達到4%之高,我國增長空間廣闊,預計未來房地産經紀行業的市場規模將超過2000億元。

    與此同時,中國的二手房交易規模占比不到40%,而美國的二手房交易規模占比則達到90%,英國達到81%,澳大利亞78%,中國香港85%,我國二手房市場的交易規模具有進一步發展的空間。

世界各國和中國各地區二手房流通率

數據來源:公開資料整理

各地區二手房交易規模占比

數據來源:公開資料整理 

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