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2019年上半年房地産投資行業發展概況及行業發展趨勢分析[圖]

2019年08月07日 14:09:29字號:T|T

    一、上半年地産投資先高後低,總體維持高位

    上半年地産投資先高後低,總體維持高位:2019年上半年房地産投資增速先高後低,由前2月的11.6%上升至前4月的11.9%,隨後連續收窄兩個月至10.9%。單月來看,走勢基本與累計增速一致,僅6月投資增速小幅回升,可能與去年同期基數較低有關。盡管近兩月有所回落,上半年地産投資增速總體維持高位,遠超市場預期。

房地産投資累計同比

數據來源:公開資料整理

單月房地産投資額及同比

數據來源:公開資料整理

    二、房地産投資由四部分構成

    1、上半年地産投資維持高位主要是由土地購置及建築工程投資拉動

    房地産投資由四部分構成,分別爲建築工程投資、安裝工程投資、設備工器具購置投資及其他費用投資:從定義來看,建築工程主要是指興工動料的建造工程,安裝工程指設備裝置的安裝工程,包括門窗、給排水、電氣等,通俗地說建築工程爲蓋樓,安裝工程爲安裝,此外其他費用投資中主要是土地投資。從比重來看,地産投資中的大頭爲建築工程投資,比重在一半以上,近兩年逐步下降,其次爲其他費用,比重在20%-40%之間,與建築工程投資不同,其他費用比重近兩年不斷提升,安裝工程投資及設備工器具購置投資比重相對較小,不到10%。

    上半年地産投資維持高位主要是由土地購置及建築工程投資拉動:上半年地産投資維持高位主要是靠土地購置及建築工程投資跳升拉動,其他費用投資增速相比2018年有所收窄但依然維持高位,達到20%以上,拉動地産投資7.2個百分點,建築工程投資增速2018年持續爲負,而上半年維持在9%左右,拉動地産投資5.3個百分點,此外安裝工程投資過去走勢基本與建築工程投資趨同,但2019年上半年出現明顯分化,同比降幅持續擴大至降24.2%,拖累地産投資近2個百分點。

房地産投資各構成累計占比

數據來源:公開資料整理

房地産投資各構成累計同比

數據來源:公開資料整理

    2、建築工程投資及安裝工程投資的分化

    上半年開竣工剪刀差持續,施工升幅擴大:上半年新開工及竣工面積同比分別爲10.1%/-12.7%,新開工及竣工走勢同樣先高後低,5、6月累計增速連續回落2個月,此外上半年開竣工延續2018年分化的表現。受新開工上升及竣工下降的影響,2018年開始施工面積同比升幅不斷擴大,2019年上半年同比升8.8%,連續3個月持平。

房屋新開工、竣工及施工面積累計同比

數據來源:公開資料整理

單月房屋新開工面積及同比

數據來源:公開資料整理

單月房屋竣工面積及同比

數據來源:公開資料整理

    上半年建築工程投資的跳升可能與房企加快了建造節奏有關:上文提到,2019年上半年建築工程投資增速跳升,而安裝工程投資增速與之明顯分化,從曆史數據來看上半年建築工程投資額創近幾年新高,而安裝工程投資額創近幾年新低,簡單地說,上半年蓋樓增加而安裝下降,這與開竣工分化走勢基本一致,但是值得注意的是,開竣工由2018年開始出現分化,而建築工程投資與安裝工程投資在2018年走勢分化並不明顯,我們認爲可能有三點原因,1)在高周轉快速回籠資金的模式下,2018年盡管新開工增加,但在達到預售回籠資金後建造節奏明顯放緩,這與資金面趨緊的背景相符合,也與2018年淨停工面積創新高相符合,2)在重點城市限價、三四線城市比重提升因素下,單位投資出現下降,比如毛坯房比例提高等,3)由于環保等因素建造節奏放緩。因此2019年上半年建築工程投資的跳升可能與房企加快了建造節奏有關,一方面上半年資金面有所好轉,另一方面依然有竣工交付的要求,隨著建造節奏加快,新開工與竣工、建築工程投資與安裝工程投資之間的分化大概率將逐步收窄。

建築工程投資額

數據來源:公開資料整理

安裝工程投資額/億元

數據來源:公開資料整理

建築工程投資與安裝工程投資累計同比

數據來源:公開資料整理

房屋新開工、竣工及施工面積累計同比

數據來源:公開資料整理

曆年淨複工面積

數據來源:公開資料整理

    3、土地購置費與成交價款表現的背離

    上半年土地市場表現低迷,分化明顯:上文提到,其他費用投資主要是土地投資,占比超過70%,2017年至今比重不斷提升,上半年土地購置費占其他費用投資比重達到87%。從拿地來看,上半年土地市場總體表現低迷,前6月土地購置面積及成交價款同比分別降27.5%/27.6%,相比前5月表現大幅改善但依然維持低位。從重點百城數據來看,上半年拿地面積總體維持平穩,一二線成交住宅建面同比分別升35.8%/16.1%,而三線同比降14.7%,分化明顯。3、4月重點城市地王頻出,土地市場表現火熱,但統計局土地購置同比出現大幅下降,可見在能級較低城市房企拿地依然較爲謹慎。

土地購置面積及成交價累計同比

數據來源:公開資料整理

單月土地購置面積及同比

數據來源:公開資料整理

百城住宅用地成交建面累計同比

數據來源:公開資料整理

百城住宅用地成交溢價率

數據來源:公開資料整理

    土地購置費與成交價款表現的背離:值得注意的是,土地購置費與土地成交價款、土地購置面積表現自2018年開始出現背離,正如我們在之前報告中多次提到的,土地購置費與土地成交價款的主要區別爲1)土地成交價款爲合同價,而土地購置費包含爲獲取土地所支付的所有費用,2)土地購置費分期付款的按實際支付計,而土地成交款爲一次性計,兩者的背離可能與其余費用及分期支付有關。近幾月兩者差異逐步收窄。

土地購置費在其他費用中累計占比

數據來源:公開資料整理

土地購置面積、購置費及成交價款累計同比

數據來源:公開資料整理

    三、房地産投資按業態拆分

    1、房地産投資中住宅投資占70%左右

    房地産投資中住宅投資占70%左右,近幾年90-144平米産品投資比重不斷上升:按住宅、商業及辦公樓業態來看,房地産投資中住宅投資比重大約在70%左右,占大多數,並且近幾年持續上升,而商業及辦公樓近幾年降至10%及5%左右,此外有一些其他業態的投資。具體來看住宅投資,主要面對首改需求的90-144平米住房投資近幾年明顯上升,2019年上半年升至57%的曆史高位,相較2017年上升了近15pct,而剛需産品90平米以下住房投資比重由2017年的30%不斷下降至21%,基本與144平米比重相當。

房地産投資按業態累計占比

數據來源:公開資料整理

住宅投資按類型累計占比

數據來源:公開資料整理

    2、上半年地産投資主要受益90-144平米住房投資拉動

    上半年住宅投資主要受益90-144平米住房投資拉動:占比最高的住宅投資增速基本與房地産投資增速表現一致,近幾年均有上升,此外辦公樓投資在經曆2018年的低迷後上半年逐步趨穩,而商業投資依然處于下行通道中。而上半年住宅投資主要受益90-144平米住房投資的拉動,上半年投資增速繼續擴大,而90平米以下投資增速小降,144平米以上升幅快速回落,別墅等增速由正轉負快速下滑。

飯地産投資按業態累計同比

數據來源:公開資料整理

住宅投資按類型累計同比

數據來源:公開資料整理

商業投資額

數據來源:公開資料整理

辦公樓投資額/億元

數據來源:公開資料整理

    四、房地産投資按區域拆分

    1、東部地區比重超半,上半年東部表現基本平穩,西部相對亮眼

    房地産投資中東部地區比重超半,上半年東部表現基本平穩,西部相對亮眼:按區域來看房地産投資中經濟相對發達的東部地區比重超過一半,中西部區域均在20%左右,近幾年比重都基本保持平穩。2019年上半年東部區域地産投資增速緩慢下降,但依然維持較高的水平達到9.9%,中部區域投資增速相比2018年略有回升至8.9%,而西部區域2019年初增速跳升,但近幾月升幅快速收窄,前6月投資增速達到15.5%,東北部由于體量較小波動較大。總體來看近幾年東部表現基本平穩,西部先降後升相對亮眼,而中部增速高位回落逐步趨穩。

房地産投資按區域累計占比

數據來源:公開資料整理

房地産投資按區域累計同比

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地産行業市場前景分析及發展趨勢預測報告

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