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        李嘉誠上海囤地記:“囤”了七年 價格增長28倍[圖]

        2020年01月17日 10:01:23字號:T|T

            就上海中原向觀點地産新媒體提供的數據顯示,該住宅項目平均售價爲87555元/平方米,較13年前3027元/平方米的拿地價格增長了近28倍。28倍的差額,長實這場“時間換空間”的遊戲再次贏得了勝利。

            觀點地産網1月10日,在長江集團的周年晚會上,李嘉誠罕見地公開露面,這距離其上次在公衆面前出現已過了四個月。

            在媒體問到“是否重返內地”時,李嘉誠笑而不答,長子李澤钜則回應稱,從來沒有說過要離開,怎麽會說重返呢?

            一星期後,長實似乎用行動進行了一次“反擊”。

            1月15日消息,長江實業集團有限公司擬收購上海真如項目“高•尚領域”剩余40%權益,對此,長實方面回應稱公司有興趣作出研究,且事實上公司有優先購買權。

            上述表態與過往市場的刻板印象有所出入,實際上去年6月長實便就大連西崗山黑嘴子項目與融創簽約,交易價據傳約40億元。

            但對于長實來說,開發周期長達十余年的真如項目意義不言而喻,從2006年聯合和潤集團以22億元底價拿地,2013年才入市,再到2019年6月首次推出住宅産品“領寓”。這期間,“囤地”、停工、延期開發,再到出售傳言,各種言論總是穿插其中,長實卻始終未松口。

            對于最新的增持消息,業內認爲“真如項目銷售不錯,要買剩下的股權也正常”。1月3日,長實集團公布了“高•尚領域”去年全年銷售成績,其中“領寓”開盤半年以來銷售金額達73億人民幣,位列上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。

            按長實此前披露過去十年在內地物業銷售收入平均280億港元(約合248億元)計,僅真如“領寓”部分年貢獻便達30%。李氏家族似乎並不想放棄這只“現金奶牛”。

            28倍囤地記

            這個名爲“高•尚領域”的項目曆來爭議頗多。

            2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊,以22億元底價花落長江實業,折合樓板價3027元/平方米,這是長實在內地最大投資的綜合體項目。

            但隨後,該地塊卻遲遲沒有動工,直到在閑置土地“兩年大限”到期之際,于2009年4月,長實才舉行了開工儀式。按照儀式上李澤钜的說法,整個項目預計于2018年完工,即整個項目建成至少還需要9年時間。

            彼時的規劃顯示,真如項目地下、地上總建築面積達114萬平方米,其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設。

            開工儀式並沒有加快項目進程,于2011年,媒體實地探訪稱該地塊仍處于打樁階段,按項目周邊地塊價計算,項目溢價率已達300%。對此,長實方面則回應稱,項目面積達到幾百萬平方米,開工過程複雜,並稱實際上日日都有打樁機在運作。

            關于長實“囤地”行爲的言論開始甚囂塵上。

            大多觀點都認爲,這是李嘉誠旗下長實系房企的一貫套路——第一個進入區域開發,最後一個開盤。這種操作模式的邏輯,即是較早拿地,緩慢分期開發,坐等周邊配套成熟、土地升值,穩賺取土地溢價,坐享漁翁之利。

            事實上,李嘉誠在內地的三四十個項目中,基本上開發周期都很漫長,少則三五年,多則二十年有余,如1993年長實集團拿下的北京譽天下別墅項目,直到2018年才全部開發完,跨越時間長達25年。

            此外,也有一些看法認爲是客觀原因導致項目進程拖慢,尤其是該項目地下跟軌交11號線對接,使得地下三層的工程量與難度較大;加之政府承諾的配套並沒有打造起來,如髒亂的銅川路水産市場遲遲沒有搬走,更別說變身爲步行商業街。

            有業內則表示,客觀原因固然也有,但是主觀控制開發節奏才是主因。

            值得一提的是,這種“囤地”“捂地”的行爲並不是長實獨有的,新鴻基、九龍倉、新世界等等都有類似開發行爲,在港資們看來,高周轉、獲取流動資金並不是他們追求的,高利潤才是更加核心的。

            “囤”了七年後,2013年,“高•尚領域”首次推出行政公館“柏韋”700個單位,並于當年6月下旬售罄,收金26億元。而後在2016年,續推400個行政單位並很快售罄,然後又加推了160個單位,這一年合共實現銷售33億元。

            2019年5月,在開盤前夕,外媒報道稱,長實有計劃出售上海真如項目權益,項目總估值約200億元。不過,長實很快回應稱,公司經常有收到不同的出價建議,但有建議不代表公司接受及會出售項目。

            同年6月,“高•尚領域”終于首推住宅項目“領寓”。截至全年,“領寓”銷售843套,總銷售金額約73億人民幣,位列上海住宅總銷售套數及金額排名前三甲。

            長江實業地産投資有限公司董事郭子威近期在活動上還表示,“領寓”預計將于年後繼續加推,提供合共逾348套精裝修單位,按計劃將分批依次推售。

            結合前幾次的推售來看,截至目前長實總共在“高•尚領域”回籠資金132億。

            回過頭來,或許可以給項目溢價算一筆賬。就上海中原向觀點地産新媒體提供的數據顯示,該住宅項目平均售價爲87555元/平方米,較13年前3027元/平方米的拿地價格增長了近28倍。

            28倍的差額,長實這場“時間換空間”的遊戲再次贏得了勝利。

            長實、中海爭奪

            即便春風得意,李嘉誠在真如板塊並不是“一家獨大”,它也迎來了對手。

            真如板塊的發展由來已久,根據2001年國務院批複的《上海市城市總體規劃》,普陀真如城市副中心是繼徐家彙、花木、江灣五角場之後上海的第四個城市副中心,是上海實施“四個中心”建設和國際化大都市戰略的重點規劃建設區域。

            按照政府的規劃,真如未來將要被打造爲重點發展各類專業性生産服務産業、以現代服務業爲中心、承擔未來城市級CBD功能的城市副中心。

            但相比于其他三個副中心,真如幾乎是一個完全未開發之地,政府也有意引進大型房企來助推板塊發展。據悉,早在真如城市副中心2002年規劃之初,普陀區政府就已與李嘉誠旗下長實系接洽,希望可以進駐。

            在2006年長實進駐後的幾年裏,該板塊仍舊發展較爲緩慢。直到2009年年底,經過真如、貫穿嘉定、普陀、長甯三個行政區域的地鐵11號線通車運營後,才逐漸有綠地、星浩資本等房企進駐。

            其中,綠地于2009年12月以14.17億元摘得真如城市副中心B1、B2南塊,樓面價9000元/平方米,溢價19%,與長實項目地塊呈對角狀態;2012年2月,星浩資本以17億元底價競得真如城市副中心A1、A2地塊,樓面價7402元/平方米。

            不同于長實真如項目,上述兩項目地塊開發周期均較短、體量較小,且目前兩項目都已短期內售完。

            如今真正的競爭對手,則是2018年才踏入真如板塊的中海。在2018年10月11日,被稱爲上海中心城區最複雜“城中村”的紅旗村迎來了新主人中海聯合體。

            彼時,上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊,四幅地塊均坐落普陀真如副中心核心位置,確切而言是屬于紅旗村。最終,四地塊由中海聯合體以底價93.99億元摘得,樓板價達4.12萬元/平方米。

            不到一年,中海將項目命名爲“臻如府”並迅速推向市場,入市的時間正好在長實“高•尚領域”住宅項目推出的後兩月。2019年8月26日,中海臻如府開啓認籌,共推出352套房源,均價9.5萬元/平方米,最低單價8.3萬元/平方米。

            也正是長實與中海這兩個項目,給真如板塊打了一劑“雞血”。

            觀點地産新媒體了解,自2018年中駿天悅售完,真如板塊一直缺乏住宅項目供給,直到去年下半年高•尚領域、中海臻如府接連推盤入市,才給板塊帶來了新的住宅供應。

            對比兩項目的銷售情況,按上海中原提供的統一口徑數據,2019年中海臻如府項目總銷售套數287套,總銷售金額27.12億元,均價在9.2萬元/平方米左右;長實領寓則成交套數784套,總銷售金額67.19億元,均價在8.76萬元/平方米左右。

            去化情況上,上海中原地産市場分析師盧文曦則表示,目前長實項目大概還有30%沒賣掉,中海大概還有六成多。

            雖然有推售的時間差,但是相比而言,長實項目銷售去化情況還是比中海項目好一些。在盧文曦看來,相較而言長實項目靠近軌道交通14號、15號換乘站,交通上優勢明顯,且在價格上也更具有吸引力。

            但同時,其也稱,從産品而言中海會更加優勝一些,“長實住宅戶型稍微差了點,到底是10多年前的東西”。

            值得注意的是,中海在今年開春伊始再次加碼真如板塊,于1月2日聯合中環以底價62.71億元順利摘牌真如副中心板塊商業用地,成交樓面價21400元/平方米。對此,盧文曦認爲,在真如板塊商業、辦公産品反倒具有較大市場潛力。

            目前來看,上海真如板塊的競爭局面裏,也就是長實和中海“二虎相爭”了。而未來,會不會有新的攪局者呢?

            對此,業內認爲,從供地看真如板塊區域長期處于稀缺狀態,一旦推地則多是體量大的地塊,沒有較大的資金實力的話並不能輕易拿下。但同時,隨著板塊發展也會有掌聊彩票,掌聊彩票官方网站,掌聊彩票公式,掌聊彩票首页,掌聊彩票人工计划的舊改或整理地塊推出,競爭局勢或許也會改變。

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